Il preliminare del contratto preliminare, c.d. puntazione, non ha alcun effetto vincolante tra le parti. Corte di Cassazione, Sez. II civile – sentenza 2 aprile 2009, n. 8038.
Qualora, ai fini di una compravendita, le parti si impegnino a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segue l’accettazione da parte dell’aspirante alienante, l’accordo raggiunto dalle parti in relazione al futuro preliminare deve essere qualificato soltanto quale preliminare del contratto preliminare, tecnicamente collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntazione”, destinato a fissare il contenuto del successivo negozio ma senza alcun effetto vincolante per le parti.
Qualora, ai fini di una compravendita, le parti si impegnino a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva,preliminare del contratto preliminare, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segue l’accettazione da parte dell’aspirante alienante, la pattuizione relativa ad un’eventuale caparra non è configurabile quale clausola penale, essendo nulla, per mancanza di causa, la predeterminazione di una penale riferita a una responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere nella fase delle trattative e, nella specie, configurabile nell’ipotesi in cui le parti abbiano stipulato un preliminare del contratto preliminare.
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